龙棠大观项目地处三亚海棠湾，因位置优势并不愁销售。

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　　一个热销楼盘，拖欠了建筑商、装修企业或个人以及退房人的款项，连股东也称自己是受害者而报警。这里面到底隐藏着什么秘密?

　　中房报记者 向南丨三亚报道

　　销售了数亿元的热销楼盘，硬是深陷在拖欠工程款的漩涡，连公司股东都难以理解。

　　三亚海棠湾，有着“国家海岸”之称，这里星罗棋布着上百个楼盘，当中有一个对外宣称“很有升值想象空间 ”的“龙棠大观”。据不完全统计，在“龙棠大观”楼盘5.3万多平方米的可售房源面积中，已经销售了近2.5万平方米，销售金额达数亿元。

　　就是这样一个热销楼盘，最近开发商被施工单位诉至法院，追讨一笔约5000万元的工程款。中国房地产报记者在采访过程中还了解到，向开发商讨债的还不止这一起，装修施工、铝合金门窗安装等企业或个人也在讨债。

　　龙棠大观开发商为何会拖欠巨额工程款?记者多次联系负责该项目的大股东张某超，但均未获回复。随后记者又联系了另一个股东詹女士等人，她却称自己也是受害者，事情变得蹊跷起来。

　　被追债的热销楼盘

　　近些年，三亚海棠湾商圈兴起，众多开发商纷纷布局这片“国家海岸”的热土。位于三亚市海棠湾南田温泉旅游度假区的“龙棠大观”，就是其中的一个炙手可热的楼盘。

　　据公开资料显示，龙棠大观用地面积近5.9万平方米(合计88.5 亩)，已建成16栋建筑，其中14栋为可售商品住宅楼;项目总建筑面积为5.9万平方米，容积率1.0，绿化率达45%。

　　龙棠大观小区的低楼层、高绿化率，受到了购房者的青睐。

　　曾先生是重庆某建筑公司海南区域的业务负责人。他告诉记者，2017年其公司与龙棠大观项目开发商三亚美海龙房地产开发有限公司(以下简称“美海龙地产公司”)签订施工合同，作为项目的总包单位进场施工。“工程做到近一半的时候，开发商就以各种理由要求我们退场，至今尚未给结算工程款。”曾先生称。

　　“这笔被拖欠的款项，有一部分是农民工工资。”曾先生称，按照他们的核算，美海龙房地产公司共拖欠他们约5000万元工程款。在多次交涉无果之后，曾先生所在的公司将开发商美海龙房地产公司诉至法院，追讨前述款项。法院日前已经开庭审理该案，目前尚未作出判决。

　　据记者了解，被拖欠工程款的不仅仅是上述这家施工企业。为龙棠大观项目提供装修服务的包先生告诉记者，他们早已按照合同约定完成了装修施工，但开发商总是以需要维修为由迟迟不支付他们的工程款。“开发商没有给我们一个明确的期限，讨债遥遥无期。”包先生说，到目前为止，开发商尚拖欠他们约500万元的工程款。

　　“我们按照(合同约定的)进度施工，他们(开发商)却没有按照进度付款。”苟先生称，其公司为龙棠大观项目提供铝合金安装服务，目前只有一些收尾工作。据苟先生计算，开发商尚欠他们公司约500万元工程款。

　　上述讨债人十分不解：一个热销的楼盘，卖了那么多的房子，钱究竟去了哪里?

　　记者同时还发现，龙棠大观项目开发商不仅拖欠工程款，亦因拖欠退房人的购房款而被当地媒体多次曝光。

　　开发商回避采访

　　为揭开这个销售火爆楼盘，其开发商却拖欠如此之多的工程款内幕，7月13日，中国房地产报记者前往三亚海棠湾的龙棠大观项目了解情况。

　　前往现场前，记者通过公开信息平台查询，龙棠大观项目共有14栋可售房源共计402套，可售建筑面积为5.3万多平方米，其中已网签备案房源为230套左右，网签面积近2.5万平方米。

　　有相关知情人士透露，该数据仅为网签备案数据，项目实际对外已销售面积在3万平方米至4万平方米之间，销售额应该在10亿元左右。

　　或是旅游淡季原因，龙棠大观售楼处，看房客户很少。

　　记者在龙棠大观项目售楼处看到，几个销售人员正悠闲地低头看手机。或因目前是海南旅游淡季，作为偏向旅游度假属性的龙棠大观项目，前来看房的客户并不多。

　　一名女性销售人员向记者介绍，龙棠大观项目楼盘可售房源已销售过半，目前在售房源集中在1号、3号、4号及5号楼，售价在3.2万元至3.6万元一平方米。

　　在了解到上述情况后，记者前往开发商办公点做进一步了解。在小区保洁人员的指引下，记者先是找到了小区物业办公点。一名物业值班人员在了解记者的来意后，便与开发商一名负责人联系。

　　一名被物业值班人员称呼为“斌哥”(音)的男子见到记者后，一脸的不高兴，质问记者是怎么进入小区的(售楼处设在小区内)。随后，“斌哥”给小区门岗打电话，当着记者的面大声责怪值班保安：“你们是怎么值班的，记者都进来了你们知道吗?”

　　“斌哥”不愿意接受记者的采访，他将记者带到小区大门口，要求记者进行登记。在此之前记者已按照售楼处工作人员的要求，登记了身份信息及联系方式。当记者询问开发商这位负责人是否能接受采访时，他明确表示不会接受采访。

　　无奈之下，记者辗转通过多种途径要到了美海龙房地产公司大股东、执行董事、法定代表人张某超的联系方式。7月14日上午，记者多次拨打了张某超的两个手机号码，其一个手机号码处于关机状态，另一个手机号码拨通后一直无人接听。随后，记者又以短信的形式，向其发送了相关采访信息，但截至记者发稿时仍未得到任何回应。

　　两股东报案，警方已受理

　　“我们也搞不明白，这个楼盘目前至少销售了10亿元左右，为什么还要拖欠工程款?”7月15日，记者几经曲折联系到了美海龙房地产公司一名詹姓股东，她对此也感到很纳闷。

　　“我只是一个小股东，之前并没有参与项目的日常管理。”詹姓股东接受记者采访时，觉得自己很委屈，“我也是受害者，目前我和另外一个股东已经向公安机关报案了。”

　　这位詹姓股东称，2010年12月6日，其和另一名曾姓股东发起设立了美海龙房地产公司，公司名下拥有103余亩土地权益并具备开发主体资格。2010年12月26日，他们和商人张某超签订了一份《项目合作框架协议书》，张受让该公司70%股权，并负责办理土地证及项目建设开发前的一切费用。但项目后续建设资金，由各股东按股东决议投入，后续资金计入公司成本。

　　“公司章程有明确的规定，应由曾姓股东或其委派人员监督公司的财务开支。”詹姓股东告诉记者，公司大的财务开支应经股东双方签字，且公司财产转让、转移需经全体股东一致同意。

　　詹姓股东称，在随后的三方补充协议及股东决议，均明确了公司的财务制度、资金共管，以及利润分配等，“但大股东一直不按照协议及股东决议执行，不让其他股东插手管理公司事务。”

　　曾姓股东也向记者确认了上述说法。他称，大股东不让他委派的财务人员接触公司账目，不将公司财务开支报他确认，甚至不经其他股东同意，就将公司财产(包括现金及房产)对外转让、转移。曾姓股东还表示，目前项目在银行的上亿元贷款都还没还清。

　　据詹姓股东称，2020年9月30日，两名小股东指派财务人员到公司协助工作，在此过程中发现公司账户巨额资金被异常转走。这名委派财务人员之后也莫名其妙地被公司辞退。

　　詹姓股东还表示，在多次交涉无果后，今年6月，其与曾姓股东一道，以公司大股东张某超等人涉嫌职务侵占、挪用资金为由，向三亚警方报案。记者了解到，目前三亚市公安局经侦支队已正式受理该报案。

　　记者也了解到，此前，三亚市海棠区发改委、区住建局、区政法委等政府部门，已多次就美海龙房地产公司拖欠工程款等问题，介入调查和协调。

　　律师：公司钱≠老板口袋钱

　　“有很多企业主认为公司的钱，就是自己个人口袋里的钱，想怎么处置就怎么处置。”海南富岛律师事务所王伟律师告诉记者，其实这个想法很危险，也常常容易被人忽略。

　　他告诉记者，职务侵占罪是企业家、公司高管最容易触犯的罪名之一，在民营企业中更为常见，但却最容易被忽视。根据有关机构历年发布的企业家犯罪报告，2015年和2016年民营企业家犯职务侵占罪的数量均占到所犯罪名统计总数的12.3%。

　　“从近年来触犯职务侵占罪的企业家来看，不少著名企业家也未能幸免。”王伟称。根据现行法律法规，综合最高人民法院及各地法院公开审理的相关判例，职务侵占罪的主要表现有两种形式：董事、监事、经理利用职务之便侵占公司财物和公司股东擅自占有出资企业的财产。

　　“股东出资设立公司，其投入的财产及收益已经不再属于个人，而是属于公司所有，不能与个人财产混为一谈。”王伟称，如果股东利用其在公司担任职务的便利，将公司财产混同于自己的财产，或者认为公司的财产就是其个人财产，从而利用职务便利擅自占有、私分已为公司所有的财产，或者将该公司财产擅自转让给自己或他人控制的另一公司，均构成职务侵占。

　　原文链接：http://www.fzshcm.com/society/G2014254NT5D.shtml