普洛斯是全球物流基础设施领域的行业领袖。普洛斯投资管理（中国）有限公司成立于2003年，将上海设为总部，随后在中国在北京（朝阳区和顺义区）、广州、成都、重庆、大连、东莞、福州、杭州（西湖区和萧山）、合肥、哈尔滨、昆山、宁波、南京、青岛、苏州（唯亭镇和金阊区）、深圳（福田区和盐田区）、沈阳（和平区和经开区）、天津（和平区和西青经开区）、武汉、无锡、西安、厦门、珠海等23个城市设立28个办事机构。作为全球物流地产行业的代名词，普洛斯看到基础设施是一种服务，普洛斯致力于一个模式流程的建立，并且当普洛斯提供服务的时候，普洛斯也能够得到利益。普洛斯的一举一动都受到业界关注，普洛斯提升其物流地产作为全球行业领袖的地位，平衡处理企业发展和行业建设的问题，关键是普洛斯模式的获得了客户、投资人和合作伙伴的赞赏与认可。普洛斯现今在中国70个地区市场，投资、开发和管理着400多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施，在中国的资产管理规模达720亿美元，按今日美元汇率6.3614%折合人民币为4500亿元，其实力不可小觑。由于普洛斯在物流地产中做出的卓越贡献，行业已将普洛斯推向这一领域中当之无愧的龙头老大的交椅。
一 、普洛斯公司及其商业模式
1、模式是一种参照性指导方略
模式是一种认识论意义上的确定思维方式。是人们在生产生活实践当经过积累的经验的抽象和升华。简单地说，就是从不断重复出现的事件中发现和抽象出的规律，是解决问题形成经验的高度归纳总结。只要是一再重复出现的事物，就可能存在某种模式。模式，即pattern。其实就是解决某一类问题的方法论。即把解决某类问题的方法总结归纳到理论高度，那就是模式。
经典定义是每个模式都描述了一个在我们的环境中不断出现的问题，然后描述了该问题的解决方案的核心。通过这种方式，你可以无数次地使用那些已有的解决方案，无须在重复相同的工作,模式是一种参照性指导方略。
2、企业的商业模式
商业模式的八大要素；“客户价值最大化”、“整合”、“高效率”、“系统”、“赢利”、“实现形式”、“核心竞争力”、“整体解决”这八个关键词也就构成了成功商业模式的八个要素，缺一不可。其中：“整合”、“高效率”、“系统”是基础或先决条件，“核心竞争力”是手段，“客户价值最大化”是主观追求目标，“持续赢利”是客观结果。企业在经历了要素驱动与投资驱动两个阶段后，开始向更高境界迈进，现在已经不是靠产品或者技术就能打天下的时代，也不是靠小点子或者一次投机就能决出胜负的时代了。要想使企业有生存空间并能持续地赢利，必须依靠系统的安排、整体的力量，即完整的商业模式策划。
3、普洛斯及物流地产发展简介
1993年，专注于工业地产投资的普洛斯公司开始涉及物流设施。2001年中国加入WTO后，随后大量外资企业进入中国，2003年普洛斯进入中国，选址于外资企业多、国际贸易繁荣的第一大港口——上海落户。
“得物流者，得天下。”这句话透射出普洛斯选择物流地产发力又览胜江湖地位的首肯，促成提到物流地产就不能不提及普洛斯。得益于普洛斯于2003年未2004年初在中国搅动物流地产，并在短短时间形如风暴席卷全球。
2009年5月21日在上海召开的《第三届中国工业地产高层峰会》会上，组委会特邀物流地产专家李芏巍作《物流地产——中国工业地产一个耀眼地聚集》演讲并公开发表演讲摘要。中国工业地产网有记载,摘要文中阐述物流地产产生的背景、概念、范畴、与其他地产的区别、运营模式等，其中重点部分标题:“中国物流地产成为投资新宠”。子标题:①在调控政策下中国房地产开发商路越走越窄时，房地产巨头们开始把目光聚焦在物流地产这一领域。②中国的物流地产市场的投资和政策环境，基于优于其他物业种类，成为地产投资开发商最为青睐的宝地。③美次贷经融危机带来的挑战和机遇。④国家高层领导站在时代的前沿高瞻远瞩地提出的一个新口号：物流业成为国家十大振兴规划产业中的第十个产业。⑤二○○九年三月十日国家颁发物流业调整和振兴规划，解读国家物流业调整和振兴规划中的重点工程。结尾分析物流地产未来发展的前景与趋势。此后工业地产队伍及白领阶层迅速裂变，一部分开始转向物流地产。
2014年中国第一部《物流地产》专著由李芏巍著出版发行进入公众视野,物流地产成为当今舆论关注的焦点之一；这是国内第一部物流与地产两大产业细分与实战作业的产物；这是一部中国产业地产开发、建设与运营过全程的解析；这是一部能给投资建设物流园区有关成败和极大价值的书；这本书作为地产开发和金融机构选用，为空间形态规划设计、资源开发、建设、运营提供借鉴。随之物流地产热掀起高潮，各方证实中国物流地产市场真正出现巨大变化于2015年起。
涉足物流地产开发运营类型有：第一类投资型，代表企业：普洛斯、万纬、易商（易商红本）、宇培，宝湾、嘉民、安博、宝湾、平安、丰树、东久新宜。第二类是物流型，这又分两种,2-1是第三方物流型,代表企业：宝供物流集团、南方物流集团、荣庆物流集团、广百物流集团。2-2是专门成立物流企业去开发运营园区，代表企业：传化、林安、毅德（豪德）、顺和（天源）、金鹏、天润、威斯腾。第三类是政府主导型，这又分三种,3-1是设立管委会，代表单位：中国西部现代物流港管委会、集宁现代物流港管委会、承德国际商贸物流园区管委会。3-2是国有公司型，这又分两种,3-2-1是设立新公司，代表企业：广东广清空港产业新城建设投资有限公司；3-3-2是由集团设立二级公司，代表企业：广州交投集团设立二级公司广州东部公铁联运枢纽有限公司。第四类是房企型，这又分两种,4-1是房企主导型，代表企业：万科，招商；4-2是房企参股型，代表企业：万科参与普洛斯私有化交易，绿地参股东航物流；第五类是房企与物流企业合作型，代表企业：碧桂园与中集集团（产城）、绿地与中远海运；第六类是房企与电商合作型，代表企业：复星与国药控股、华夏幸福与京东。第七类是电商型，代表企业：京东、阿里、菜鸟、苏宁、国美。第八类是新兴高端型，代表企业：益云供应链科技，目前为国内开发物流M0用地容积率高（≥3且≤5）和投资强度高（不低于2280万元/亩）的白云智慧物流供应链总部。
普洛斯围猎物流地产市场至今，由一个仅有0.36亿美元启动资金的新生企业，28年多的时间成长为当今全球资产管理规模超过1,200亿美元的超级物流地产大亨，在每年约超42倍的资产膨胀中，普洛斯以骄人的业绩成为物流业追捧的明星。
（1）普洛斯的发展轨迹。
从普洛斯的发展轨迹来看，普洛斯发迹于20个世纪90年代初期REITs基金盛行之时。1991年，普洛斯的前身—SecurityCapitalIndustrialTrust成立，并借助1992年至1993年间席卷美国的REITs热潮飞速发展，1994年在纽约证券交易所成功挂牌上市，1998年公司更名为ProLogisTrust并最终命名为ProLogis。当然，普洛斯在融资方面并不仅仅依赖于REITs，旗下还管理着9个基金。普洛斯在房地产方面只投资工业地产有关,而在纽约证券交易所上市的REITs除了工业地产外，还有其他类型如商业地产、零售地产、综合地产等领域。
普洛斯在经历了北美、欧洲和2002年进入日本的成功后，于2003年进入中国市场并大举负债扩张。在2004年取得14万平方米的工业物流设施及土地，迈出第一步。之后普洛斯中国园区凭借其先进的管理经验吸引了一大批外资企业入驻，也在侧面加深了政府对其印象，为今后顺利拿地打下良好基础。在2005年到2007年是普洛斯大幅扩张时期，在中国进入18个主要城市。2009年遇美国金融危机爆发，母公司Prologis不得不断臂求生，将其在中国的全部资产以及日本资产的20%以13亿美元的价格出售给了新加坡SMG基金和GIC基金。2009年Prologis将旗下中国和日本业务出售给新加坡政府投资公司，其间日本的新熙地集团又将其在中国的工业物业出售给了ING集团退出了中国市场。保留着原有的中国和日本的管理团队以及继续使用中文名称“普洛斯”，成为我们现在所指的普洛斯。后来的普洛斯则与安博集团合并体于2010年10月18日在新加坡证券交易所上市，上市之后已经基本过渡平稳的普洛斯获得充足资金支持，继续深耕中国市场，通过一系列的收购入股快速打开局面，普洛斯借助合作伙伴在优势，在布局回归中国打下坚实的基础。
（2）普洛斯最聪明的打法。
在普洛斯模式良好的引导下，有助于按照既定思路快速地作出一个优良的方案，达到事半功倍的效果,而且会得到解决问题地最佳办法。普洛斯最聪明的打法是将其所主营的业务于2003年在中国率先冠上“物流地产”的名词。这里讲的打法指市场竞争中特定的行动，进而将“物流地产”打造成理念，并迅速成为一种资产管理潮流，潮流引申比喻发展的趋势，最终用来提供普洛斯自身发展和快速的增长平台。这是普洛斯最聪明的打法非常重要战略的“核心”，其后证实比我们想象常规性扩大业务更加重要。
（3）普洛斯国际性物流地产标杆
普洛斯在市场中占据了大部分市场份额，树立起国际性物流地产标杆的旗帜。今天，普洛斯已成为全球领先地专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资管理公司。业务遍及巴西、中国、欧洲、印度、日本、美国及越南，在全球17个国家/地区，设有97处办公室。普洛斯为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率，达成战略拓展目标。
①普洛斯模式：物流地产开发。
物流地产开发（development），开发建设符合客户定制需求的现代物流设施，并按时完工交付以供客户使用，有标准仓，也有客户定制。在这一过程中，普洛斯通常会引入资本第三方，共同承担开发成本。
②普洛斯模式：物流地产运营。
物流地产运营（operation），普洛斯持有、出租、管理物流设施：通过出租物流设施获取租金收入；也为客户提供一站式的物流管理解决方案，目前普洛斯客户数量大大小小约5000家。
③普洛斯模式：基金管理。
基金管理（fundmanagement），普洛斯成立基金管理平台，通过引入第三方资本以拓展普洛斯的物流地产版图，结合普洛斯在物流地产运营和开发上的优势，共担风险、共享收益。发展至今，普洛斯基金管理平台已设立9只基金（中国2支、日本3支、巴西3支、美国1支），普洛斯管理资产规模庞大。
(4) 普洛斯模式：制胜的管理法宝。
普洛斯通过（ProLogis Operation System）更好地服务客户，这是一个工具系统，该系统不仅包括网络上还包括网络之外的操作，它囊括了对内部流程和客户服务的管理。普洛斯的原则简单而实用。在开发市场上，普洛斯所管理的全球客户网络与市场网络保证了销售员能以很快的速度找到好客户，把物业（设施）填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。
（5）2021年普洛斯业绩与荣誉
2021年，普洛斯获首笔可持续发展表现挂钩贷款，6.58亿美元规模居亚太地区前列；资产管理规模超过1,200亿美元，按今日美元汇率6.3614%折合人民币7633.68亿元，这一资金规模数字量可以比较南宁5152、南昌6651、昆明7223、沈阳7260、石家庄6490、贵阳4711、兰州3231、长春7103等省会城市2021年GDP还高。普洛斯REIT于上海证券交易所上市交易，是首批公募基础设施REITs之一。2021年，获得第一财经·中国企业社会责任榜环境生态贡献奖；2021年，普洛斯荣获第六届CNABS资产证券化年会“最佳原始权益人机构奖”（公募REITs类）中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金荣获“最热公募REITs产品奖”。
二、普洛斯智慧物流设施网络解决方案
1.全国性的网络与灵活的租赁解决方案
普洛斯现今在中国70个地区市场，投资、开发和管理着400多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施，在中国的资产管理规模达720亿美元折合人民币4500亿元。普洛斯为客户提供智慧物流设施网络化的服务平台，并在业务覆盖的各个市场内，形成了一个覆盖主要物流枢纽，工业园区和城市配送中心等战略节点的高效智慧物流网络，这无疑为客户跨区域的业务拓展，物流运营与管理提供了稳定可靠的平台。普洛斯个性化的定制需求和灵活的租赁方案满足了客户的差异化需求，帮助普洛斯成为跨国公司客户的忠实的合作伙伴。
2、普洛斯个性化的定制需求和灵活的租赁方案
（1）标准物流设施开发。
普洛斯通过提供标准化设施以在较短的周期内满足客户对物流仓储设施的需求。普洛斯凭借其在市场调研方面的丰富经验，致力于进行高品质，通用型物流仓储设施的设计，施工和管理。普洛斯将选择战略性的物流配送地点，建造在规格、标准等各方面满足客户要求的通用型物流仓储中心，为不同客户提供便捷、高性价比的物流配送设施。普洛斯在中国的主要城市开发的物流园区靠近机场、港口和主要公路网络，以满足客户对进出口物流、国内市场配送的需求。
（2）定制开发。
所谓定制开发，是指普洛斯根据顾客的需求，选择合适的地点，为客户量身定造、开发建设、与管理专用物流设施。作为专业的物流配送设施开发商，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间合适地点提供合适地设施。
（3）收购与回租。
普洛斯为了满足客户不断增加的财务目标，可收购客户目前拥有的物流配送设施，再将其回租给客户。如今，许多公司为了提高资产回报率与减少负债都纷纷削减固定资产；仓储，配送，运输等物流活动外包趋势明显，许多企业越来越倾向于租用仓储设施。普洛斯基于这样的而重点发展收购与回购业务。通过收购与回租这种灵活的解决方案，提高客户的资产回报率和流动性，同时为客户降低债务，再将其回租给客户，将不动产转化为流动资金用于发展其核心业务。
（4）为客户提供附加价值。
①以需求为导向建立全国网络。
普洛斯在中国已经基本形成了网络覆盖，对中国主要市场的物流基础设施市场进行了细致的研究分析。随着在一、二线城市继续扩大投资和跟随客户需求趋势前瞻性的进入新兴市场，普洛斯的行业知识能够有效地帮助客户理解这些市场，并实现合理的网络扩展和延伸。
②帮助客户优化网络布局。
普洛斯通过物流管理工具帮助客户优化网络布局的库内规划等。普洛斯应用运筹学的方法帮助客户规划最优供应链，其中涉及成本，跟服务水平，可靠程度，人力资源和政策环境等多个因素的综合考量。库内规划设计仓库立体布局，作业区规划，货品流动规划等。
③资源整合聚效应与共享，实现成本优化。
中国物流行业尚处于资源分散，格局凌乱的状态中，上下游资源进行优化匹配，提升的效率市场需求是巨大的。普洛斯积极寻求与运输车辆资源管理的整合，不仅通过资源整合为客户提供价值，同时也实现了社会资源的有效利用。
④“设施+设备”一体化综合解决方案。
在提供现代仓储设施的基础上，整合相关资源位客户提供设备的“采购-使用维护-处置“全过程的支持服务，协助客户实现效率提升和成本优化。多品牌，多品类，高质价优的产品、服务的特惠分享，解决客户在设备“采购-使用维护-处置”全过程管理中的各类需求，融资租赁等金融配套服务进一步协助客户优化现金流和资源配置
⑤一站式服务平台有效提升客户体验。
基于现有服务进行提升和功能拓展， 并引入外部优质服务资源，形成“基础物业服务+增值服务” 综合服务能力和“一站式”交互界面。持续提升现有基础物业服务，并结合客户需求进行增值服务拓展。面向客户的优惠服务价格，专有服务方案，品质服务保障，“一站式”现场综合服务点以提升客户运营支持。
⑥吸引全球产业集聚和产业供应链集聚。
以现代物流业为基础，打造产业集聚平台，充分利用普洛斯与生产制造业客户的良好关系，了解客户需求，吸引全球产业客户集聚。充分利用专业供应链解决方案，打造优质的物流服务平台，吸引产业供应链集聚。客户主要集中在货运代理，第三方物流、国际贸易型企业。为此，为了吸引产业供应链转移，为客户提供一整套的解决方案,形成一个产业链聚集地。
三、普洛斯在深度融合在创新中转型提升
1.从“朝阳产业”向“战略产业”转型
普洛斯创新中深度融合在创新中转型提升，产业化战略是提升普洛斯核心发展竞争力的关键，从物流地产“朝阳产业”向生态协同科技赋能的“战略产业”转型。普洛斯业绩数据每天都在发生改变，普洛斯的版图也在不断扩大。究竟是哪些因素成就了普洛斯今天的“江湖霸主地位”和为明天在转型。在这个竞争激烈的时代，普洛斯或者一直在进行放大格局提升自我砥砺奋进转型。
2.普洛斯原定位与战略
普洛斯原定位是形成一个覆盖中国主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略节点的高效物流网络，“多租户物流设施开发+定制开发+收购与回租+融资租赁”的模式。在新加坡上市后主要布局在中国、日本与巴西的“新”普洛斯开始激进扩张：入股中国宝湾；收购宇培集团股份和中国航港股份；与传化物流、国开金融、中粮集团、中外运、中国银行、粤海控股、金杯汽车战略结盟。
3.普洛斯新定位与战略
普洛斯新战略是全心投入、深耕市场，致力于驱动产业生态发展，成就现代社会更高效的商业运行体系；普洛斯既精通资本投资，又高效运营资产，推进业务进展；普洛斯大胆想象，勇于创新，抓住发展机遇，为客户和投资人创造非凡价值。业务遍及巴西、中国、欧洲、印度、日本、美国和越南，资产管理规模超过1,200亿美元。在2022年3月1日公布的2021年度“PERE全球大奖”中荣膺多项大奖，包括亚洲最佳ESG机构、全球最佳物流投资机构、欧洲最佳物流投资机构、亚洲最佳物流投资机构、亚洲最佳融资咨询机构（M3 Capital）、印度最佳机构（IndoSpace）。全球领先的物流基础设施提供商普洛斯新定位称之为“现代物流生态链的打造者”。
4、普洛斯新定位上的一系列战略动作
（1）首席执行官话普洛斯的格局。
普洛斯联合创始人兼首席执行官梅志明表示：“2021年普洛斯物流基础设施业务募资创新纪录，超过了136亿美元，在数据中心和新能源领域继续取得长足进步。我们的私募股权投资团队也取得了醒目的成绩，打造智慧生态，并持续推动生态协同，让科技赋能基础设施，为客户、投资人和合作伙伴创造更大价值。”
（2）加速清洁能源转型。
作为一家高度重视社会责任的全球企业，普洛斯将ESG视为商业模式的核心组成部分，这也是获得长期成功的基础。将继续致力于发展新能源，大力减少投资、开发及运营资产产生的碳排放，为加速清洁能源转型做出更大的贡献。
（3）新的机构投资伙伴。
普洛斯资产面积达7,500万平方米，遍布17个国家，不动产资产管理规模超过1,000亿美元。全球机构投资人持续青睐物流资产，2021年普洛斯在不同地区共设立了六只新基金，提供多种投资策略，并拓展了19个新的机构投资伙伴。普洛斯还与亚洲最大的人寿保险机构友邦保险建立了全球战略合作伙伴关系，携手对全球物流不动产市场及相关机会投资。
（3）绿色物流基础设施。
作为现代供应链基础设施建设的重要一环，物流园区的智慧化转型与绿色低碳可持续发展，正在成为催生产业变革的新动能。普洛斯现代化绿色物流基础设施的资产组合持续展现出强劲地发展动力，启动了79亿美元的新开发项目，同比增长50%。
普亚物流园为全球最大的工业及物流基础设施服务商普洛斯与全球最大电子商务企业亚马逊公司合作开发，运营。目标建设成为全球一流的环保，绿色的高标准物流仓储设施。此园区将为亚马逊公司网上销售，订单处理，客服，采购管理，仓储与配送等模块的电子商务平台提供优质的物流设施硬件支持及服务。大型物流园仓储区域为客户提供可扩展空间，并且通过合理的空间配置，满足客户对于大量订单处理分拣包装等作业的要求。
（3）大数据基础设施。
大数据新型基础设施已成为普洛斯重要的增长引擎，与供应链和新能源基础设施业务并驾齐驱。为消减对环境的影响，普洛斯数据中心通过优化设计、采用科技赋能智慧化运营的方式降低能耗，同时部署屋顶太阳能(000591）光伏系统，大幅减少碳排放。
在中国，普洛斯已成为领先的独立数据中心运营商之一，团队行业专家超过350人，可提供的IT负载逾1,400兆瓦。近期，普洛斯向客户交付了位于常熟高新技术产业开发区的普洛斯常熟东南数据中心一期，该项目全部建成后IT负载将达到120兆瓦。
（4）普洛斯数据中心。
普洛斯数据中心业务致力于为互联网公司、技术公司、金融机构等提供业内最高效的数据中心服务。普洛斯还在日本和欧洲取得了大型数据中心开发项目，以算力基础设施服务全球数字经济增长。凭借其资产和基金管理的专长、推动新基建项目的能力，以及在建设高质量、现代化仓储设施方面累积的经验，普洛斯有能力同样建立起具有全球竞争力的大数据基础设施业务，普洛斯全球算力基础设施预计将提供超过2,500兆瓦的IT负载。
（5）新能源基础设施。
普洛斯持续推动以太阳能替代传统能源，全球安装太阳能光伏板面积已达440万平方米。旗下普枫新能源在中国累计开发规模已经超过1吉瓦（GW）。普洛斯还与宁德时代(300750）建立了合资企业，合作大规模推广新能源充、换电服务及储能服务，让电池资产服务化，推动新能源更广泛地应用。此外，普洛斯还建立了新的战略合作，将专业能力延伸到风能领域。
（6）私募股权投资。
普洛斯通过私募股权基金，投资于成熟和成长阶段的企业。截至2021年底，普洛斯已向全球100多家科技公司，以股权投资形式投入超过30亿美元，其中包括美国房地产科技公司VTS、电子商务履约技术公司Deliverr和壹米滴答、车货匹配平台Flock Freight和福佑卡车、供应链数据平台Parsyl和Orderful、快递初创公司Loi和FrontDoor Collective，以及包括G7、SmartDrive和Cobli在内的车队管理SaaS平台。普洛斯旗下隐山资本的资产管理规模已达到近30亿美元，其首支专注于新能源充电桩的基金于2021年10月推出。在这一年中，隐山资本已有五个投资项目上市，其中包括东航物流和京东物流。
（7）募资新纪录。
基金管理（fundmanagement），2012财年，普洛斯正式成立基金管理平台，通过引入第三方资本以拓展普洛斯的物流地产版图，结合普洛斯在物流地产运营和开发上的优势，共担风险、共享收益。发展至今，普洛斯基金管理平台已设立9只基金（中国2支、日本3支、巴西3支、美国1支），旗下管理资产规模（AUM）合计达到320亿美元，其中，第三方资本权益占比为73%，充分体现金融杠杆的属性。泛欧洲物流基金GLPEIPII设立于2020年9月资产均为欧洲地理位置优越、高质量的物流资产，平均使用期不超过5年，出租率约99%。2020年9月29日，第两支欧洲物流基金完成首期募集，总额达11亿欧元。2022年3月23日消息，普洛斯欧洲收益基金Ⅲ，完成首轮关账，募资金额达到12亿欧元（约合13亿美元）,该基金重点投向位于欧洲核心物流及配送枢纽的高标准物流设施，以期获得长期、稳定的收益回报。
(8) 供销普洛斯现代产业基金
供销普洛斯现代产业基金成立于2020年，是中国供销集团与普洛斯共同发起，由中国供销集团控股的现代基础设施产业基金,基金首期规模：人民币100亿元。专注于中国一二线城市及国家经济枢纽节点地区，并购及新建开发综合型物流仓储设施，以冷链物流基地为核心服务载体，协同产业链上下游供应链服务资源，提供全产业链综合一体化运营服务，搭建覆盖全国枢纽型城市的“新供销骨干冷链服务基地网络”。基金投资于食药类必需消费品流通所需多温区基础设施及供应链综合运营服务，目标资产类型为以智慧物流仓储为主，由冷链、中央厨房及交易等配套功能组成的综合型产业园区。
（9）太阳能装机发电。
2021年募资创下超过136亿美元的新纪录，启动了79亿美元的新开发项目，同比增长50%。普洛斯正在打造具有全球竞争力的大数据基础设施，目前含在建项目可提供超过2,500兆瓦的IT负载，太阳能装机发电能力已达415兆瓦，同比增长85%以上，并且将新能源业务扩展到风能领域。2月24日宣布，其2021年募资、租赁及新项目开发均创新高。普洛斯专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资管理。
（10）云快充新能源充电桩。
普洛斯旗下母基金平台的首只基金普洛斯建发股权投资基金，首轮关账50亿元人民币（约合8亿美元），已部署超过60%。普洛斯战略投资的招商局资本在2021年募资超过270亿元人民币（约合43亿美元），在2021年PEI全球私募股权投资机构排行榜以及全球基础设施建设投资机构（Infrastructure Investor 100）榜单中均位列中资第一 ，在清科2021中国私募股权投资机构100强中排名第七。
四、研判普洛斯的变革
1.普洛斯是物流生态体系的打造者
普洛斯以打造具有较强竞争力的为目标，致力于以内容建设为根本、先进技术为保障，实施一系列广泛的环境、社会和治理（ESG）策略及举措，更好地从内容到渠道、经营到管理、平台到市场等多方面深度融合，提升业务水准，保护投资人和股东利益，为员工和客户工作人员提供支持，同时为企业、行业和社会三位一体发展做出贡献。普洛斯已明确了升级目标，已不仅仅是物流空间提供者，普洛斯新定位是物流生态体系的打造者，普洛斯更加高端化战略，根本性地改变了作为“物流设施提供商”的面貌，被全新的“物流生态体系的打造者”取代。“物流生态体系”、“打造者”的名词就是普洛斯的亮点，“打造者”蕴含着中国三千年工匠元素的精神和涵义，也就是一直成就普洛斯“行业领袖”的真谛。
（1）物流生态。
物流生态（logisticsEcology），物流生态是指物流可持续发展的一种平衡状态，构成物流的各个因素和环节井然有序，互相依存、互相协调，融合为一，形成统一循环发展的物流生态链。物流生态系统链同时是低碳物流和绿色物流发展地理想形态，也是未来生态社会物流的一种理想存在形式。
（2）物流生态的最终目的是为了满足客户的需要。
物流生态是对物流及其衍生物的一种理想描述，物流生态的最终目的是为了满足客户的需要，以最低的成本、最好的服务质量、最便捷的方式，通过运输、保管、配送等物流方式结合物流衍生物的信息流、商务流、资金流有效结合，实现原材料、半成品、成品及相关信息由商品的产地到商品的消费地所进行的计划、实施和管理，达到物流资源优化配置的目的。
（3）物流生态的发展将是物流现代化成果中最为理想的形式。
毋庸置疑,物流生态系统是物流现代化课题中最为重要的一课，无论是在理论研究上,还是在实践方面都出现了加快发展的趋势在持续，也是企业商务活动中至关重要的环节。物流生态系统的作用也必将贯穿企业产品设计、生产、销售、售后服务甚至人们对产品或服务的使用、废弃物流回收处理，以及中间所有的流通经历。或者说从企业把产品生产出来，到产品最终回收回归自然，都会是物流生态系统要考虑的问题。可以说物流生态的发展、到物流生态系统的形成，将是物流现代化成果中最为理想的形式，它囊括低碳物流（绿色物流）、电子商务物流（e物流）等物流新兴形态，与低碳社会、和谐社会等社会主流思想相融合，是未来地球生态大势发展所趋。
（4）普洛斯角色扮演力度与未来走向。
今日，越来越多的机构都在研究物流生态体系，不难看出,普洛斯已不满足于称雄物流设施领域，放眼深耕物流产业链、扩展商业边界、打造现代物流生态体系将成为普洛斯未来发展的重要战略目标。雄心勃勃业务战略图谱扩张引领战略升级，普洛斯通过不断地掺入各种社会活动来发展和修正自己。物流生态系统中的多种物流行为在物流生态体系中不断循环，这是对物流生态系统生态循环圈过程的描述。而研究物流生态系统各个环节的动态、提高各个物流活动角色扮演力度，协调物流生态系统链中存在的各种关系将是物流生态系统走向高级。物流生态体系指若干有关物流生态相互联系的系统而构成的一个有特定功能的有机整体体系，体系需要标准、物流走向真正的现代化、走向未来的重点所在。
2. 普洛斯之所以要变革，从多维角度来作研判。
①从外部看：物流业是支撑国民经济发展的基础性、战略性产业，从物流地产“朝阳产业”向生态协同科技赋能的“战略产业”转型。
②从空间看：物流地产作为一个朝阳产业，物流业保持较快地发展态势，且未来仍有很大的发展空间。
③从内部看：已经形成了大规模的全国性物流及工业基础设施网络，由此催生出强大的网络效应。
④从价值链看：开启在金融、数据、科技等方面多层次的合作，创造更大更长的价值链。
⑤从产业链看：普洛斯金融控股依托产业链，可以为上下游企业提供全面的供应链金融服务。
⑥从战略看：形成一个集聚优质资源的开放式物流生态体系，在许多热点细分领域均有众多极具战略价值和极具合作资源。
⑦从格局看：正如普洛斯创始人兼首席执行官梅志明所说：“我们还将创造性地利用技术手段和战略投资为我们的投资者、合作伙伴和客户创造更大价值，助力他们应对不断变化的商业竞争格局。”
五、行业领袖与众不同的洞察与思考
1、物流生态体系的策划能力
物流生态体系就是以生态学基本原理为基础，以资源优化配置和环境质量提高为目标，是物流业真正成为支撑国家经济持续发展的第三利润源泉，并且以此为架构的创意策划。物流生态体系的策划能力包括:设计思路、主要特征、顺序、架构、流程、标准、实施要求，完善共享的物流体系、配送体系、物流信息体系、供应链体系、交通体系、运输体系、建立健全物流服务标准体系,并对推行物流生态体系所引发的一系列思考，还有长远的路要走。充分发挥物流生态体系的融合作用,实现物流的信息化,智能化,有效提升物流运作效率。毫不夸张说,这是普洛斯图谋的一盘大棋。
2.绿色运营水准的资管能力
普洛斯高度重视可持续发展，将ESG原则融入投资决策和业务运营的各个环节，资产管理规模超过40亿美元的普洛斯中国物流基金一期是中国地区参评GRESB的最大工业资产组合，在评估中位列工业不动产领域非上市公司的机会型基金第二名，这是普洛斯全面拥抱环境、社会与治理（ESG）理念的体现，也凸显了旗下资产运营服务业务不断提升绿色运营水准的资管能力。
3、海纳智慧赋能产业创新能力
普洛斯一直信奉“长板理论”，延伸自身长板并与合作伙伴共同补齐短板，携手推动产业创新。普洛斯以开放的姿态打造“海纳创新开放平台”，致力于开放场景、分享资源、共创成果、共建产业发展大生态。
4、赋能物流及供应链创新的科技运营能力
普洛斯在多个应用场景渗透并加速生长，被寄予提升各行业运营效率、探索发展新动能的厚望。作为物流供应链重要节点的仓储环节，也在进行着创新变革。普洛斯在中国43个战略性区域市场，投资、开发和管理着400多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施。以普洛斯资产服务运营平台ASP为代表，做好物流基础设施的科技化运营，能够为大物流及供应链行业赋能。
5.模式创新的战略支撑能力
AIOT等核心技术在物流行业的应用，极大地改变了行业的基础要素模式。目前，已经进入到了技术横切行业的新时代，核心科技把整个物流分为基础设施和运用场景。关键战略，模式创新的战略支撑力都来自供应链运营效率的提升。
六、破译普洛斯成功之道的秘籍
1、全球业务前1000家和全球财富前1000家成为普洛斯核心客户
普洛斯作为一家世界一流的物流仓储设施的开发和服务商，在北美，欧洲，亚洲拥有81个市场，管理并开发了2000多处物流仓储设施，共计3700多万平方米的面积，相当于5182个足球场（一个足球场7140平方米）,出租率达95.2%。普洛斯的目标客户是全球物流配送业务前1000家最大的用户，主要分布于制造业，第三方物流及零售业。其中包括UPS，联邦，DHL，通用汽车，大众，雀巢等。全球财富1000家最大的用户中，超过半数的企业已成为普洛斯的核心客户。
2、市场需求是普洛斯需求的关键驱动力
形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率,达成战略拓展目标。
3、普洛斯的物流网络实现全球自有由流转
在于拥有强大的全球化仓储网络。普洛斯一般在每个枢纽城市开发3至4个物流园区，这些园区靠近机场、海港和高速公路，从而形成一个交通便利的仓储网络。物流园建成后，租给客户并由普洛斯资产管理队伍进行物业管理。客户借助普洛斯的物流网络，实现货物在全球范围内的自有由流转。
4、标准化设施周期内能满足客户的需求
普洛斯标准化物流设施是其吸引客户的又一重要原因。普洛斯在市场调研、设计、施工和设施管理的基础上开发出的高质量、通用型物流仓储设施，为不同的客户提供便捷物流配送设施，其标准化设施可以在很短的周期内能满足客户的需求。普洛斯以“客户为中心”的运作方式，不仅能够依据客户需求提供新颖、灵活的租赁项目，还可以利用其专业能力帮助客户设计并定制符合客户物流特点的仓储设施。
5、普洛斯有资金渠道和资金基础
普洛斯依靠三个主要资金渠道来解决：一是普洛斯是一家上市公司，可以在
资本市场上进行融资；二是可以通过银行贷款；三是作为一家信托公司，普洛斯还拥有管理基金。普洛斯的合作伙伴包括中国人寿、中国邮政等大型机构，保证了普洛斯能够在全球范围内迅速扩大业务,为其在全球的扩张打下了良好基础。
6、独到的市场分析能力
普洛斯作为世界物流地产的龙头企业，其向来以大手笔的投资而闻名。翻开
普洛斯在国内外的布局图不难发现，普洛斯投资建设的物流配送设施会选择临港而建，在世界前75大港口中的18个港口里能找到普洛斯的身影，其物业总面积庞大，其中北美、欧洲和亚洲各占据5个大港口。在中国开发市场也是如此，临近港口，使其拥有充分的交通优势。
7、管理上的真功夫
物流行业就看两个指标是否匹配，也即组织化成本和从市场赢取的平均回报。普洛斯的原则简单而实用，在市场开发上，普洛斯所管理的全球客户网络与市场网络保证了销售员能以很快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。
8、客户需求是普洛斯评估投资好坏的唯一方式
普洛斯的经营理念是：客户需求的最大化才能体现投资的最大化，一直有客户需求才是最好的投资。同时，以客户需求来发展生产，不仅能够大大减少空置率，而且使普洛斯每一次大手笔运作都获得了丰厚的客户回报。
9、订制式模式仍是未来最重要的市场拓展方向
订制物流园仓储设施的使用不仅进一步扩大双方的合作，还是客户完成了具有战略意义地全国最大物流中心的建设。订制物流设施项目对于普洛斯业务发展有着指导性的意义，这种业务模式以客户需求为向导仍是未来最重要的市场拓展方向。通过区域定位，政府诉求，设计工程及后续物业服务满足客户需求，在降低客户物流成本的前提下，提高了物流园整体利用率。
四、结束语
未来企业的竞争，将是商业模式的竞争。商业模式的竞争将是企业最高形态的竞争。在日益激烈的物流地产竞争中，普洛斯占领中国物流地产的半壁河山，而这也正是普洛斯的商业模式的魅力之所在，普洛斯在中国及世界已经崛起的一个巨大的物流地产帝国。
打造现代物流生态体系将成为普洛斯未来发展的重要战略目标。雄心勃勃业务战略图谱扩张引领战略升级，作为现代化物流地产界毫无争议的霸主，普洛斯不断地修正自己向更加高端化战略，根本性地改变了作为“物流设施提供商”的面貌，被全新的“物流生态体系的打造者”取代。用更加立体化的方式去呈现普洛斯的“物流生态体系”，“物流生态体系”和“打造者”的就是普洛斯的亮点，还要一个喑藏未来的野心,普洛斯试图扮演物流生态体系的“领导者”角色。
作者简介:
李芏巍，中物策（北京）工程技术研究院执行院长,北京市100085；广州大学建筑设计院产业规划院负责人,广州市 510405；中国物流学会常务理事。研究方向：城市发展、物流与供应链、物流地产、物流枢纽、产业园区。
参考文献
[l] http:// www.glprop.com.cn普洛斯中国官方网站
[2] 李芏巍.《物流地产》.中国财富出版社.ISBN9787504753250,2014年11月
[3] 观点指数研究院.中国物流地产背后的红海商机.亿欧.2019年8月10日
[4] 物流地产运营模式的探讨.物流地产专题连载.lD；ZWC_56.2022年1月18日
[5] 江宏.物流地产新发展与新方向.亿欧.2019年9月23日
[6] 国内排名前十物流地产运营模式大盘点.卡车之家.2018年10月
[7] http://www.56cehua.cn/中国物流策划官方网站
