林晓

　　房企终于扛不住了。人民法院公告网显示，截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。这些企业并非仅仅是不知名的中小型房企之外，位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也在倒闭之列。中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆对未来房企的判断是，今后十几年，中国房地产开发企业的数量会减少三分之二以上。

　　不过中国房地产市场目前发展很平稳，国家统计局发布的6月份70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况显示，一二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同或者回落；一二线城市二手住宅涨幅回落；三线城市涨幅微扩。

　　上半年全国房地房产开发投资同比增长10.9%，增速比一季度回落0.9个百分点。全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%。全国商品房销售额70698亿元，同比增长5.6%，增速与一季度持平。房地产市场总体延续平稳运行的总基调。

　　房地产市场很平稳，但是房企却大面积破产，这是为什么？中国目前房地产市场最大的特点还是老百姓(59.800, -0.25, -0.42%)无论购买刚需还是投资需求，都很旺盛，相对于房地产的供给，新一代年轻人结婚买房，农村人进城买房，这个需求是相当强的。同时投资需求也很旺盛，尽管居民杠杆率在扩大，但是市场缺少好的投资品去配置，股权市场不发达，难以产生财富效应，央行货币政策极度宽松，市场利率一降再降，房地产价格永远上涨的神话在老百姓中深入人心，有钱还是去买房。但同时，我们的土地供给是政府垄断的，土地供给不足，造成供求矛盾，所以我们看最近苏州和洛阳等地都还在在不断施压房价。这是目前房地产市场稳定的基础。

　　同时，我们看今年上半年的货币供给，今年6月末，广义货币（M2）余额192.14万亿元，同比增长8.5%，增速与上月末持平，比上年同期高0.5个百分点。2018年上半年GDP增长6.8%，通胀增速是1.9%，M2增速是8%；而今年6月CPI是上涨2.7%，GDP增速6.3%。按照货币增速与降级增速和物价通胀相适应的原则，今年的货币发行相对去年基本是稳中偏宽松的。

　　今年前半年宽松的货币条件，许多资金是进入房企。单从房地产信托来看，根据普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，房地产信托向楼市“输血”4500亿元。

　　在严格的行政调控之下，尽管融资方面对于房企还是比较宽松的，但是仍然有这么多企业死掉了。

　　接下来的下半年，融资通道开始逐渐收紧，首先，表外的信托贷款是中小房企的主要融资通道，上半年拯救了许多中小房企，这个通道目前已经被堵死。

　　7月初，中国银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平，这些公司都是信托行业的代表性公司。

　　也是在7月初，发改委发文要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。未来房地产境外融资只能在存量里作文章，不能新增额度，而且以前没有境外发债的企业，也不能新增境外融资。另外，房企境外融资只能偿还外债，不能用来偿还内债，也不能用流动性资金补给以及发行外债用于拿地。

　　而到了7月，房地产企业境外发债的利率高得吓人。据不完全统计，7月上旬，超过15家房企宣布发行美元债券，规模超百亿美元。大型优质企业美元债利率较低，中小型房企接近12%，部分中小房企甚至高达15%。

　　房地产企业ABS也是房企融资的一种方式，2019上半年房企ABS净融资规模超过1200亿元，房企ABS融资成为房企融资的重要组成部分。房地产ABS尚未出现一刀切的严格监管，可能下一步是房企的主要融资渠道。

　　发行境内债券可能是下半年房企融资的主要渠道，2019年上半年房地产行业境内发债441笔，发行总规模约为3458亿元，占全部发债的2.04%；境外美元债券发行约94笔，发行总规模约为400亿美元。境内发债目前还未有强监管的政策出台。但发债和ABS的审批也非常严格。

　　无论如何，房企上半年尚且破产237家，下半年在开发贷、信托和境外发债三个主要融资渠道被切断以后，房企面临生死拷问。

　　不仅仅融资通道受限，房企下半年面临的债务压力前所未有，数据显示，2019年需要偿还的信用债额度高达4113亿元，下半年需要偿还金额占比达到76.3%，因而下半年偿债的压力更大。

　　对于目前的房企来讲，融资能力就是生存能力，那些融资能力差的房企将被低成本融资的国企和实力强大的房企所吞并，房地产市场将掌握在几十家寡头手里。

　　未来的市场格局将是政府掌控土地供应，房地产寡头掌握房地产开发，房价保持稳定，这样的状况将会持续多年。