应该说，当前的楼市现状让很多人都很纠结，这在以前或许会有，但从来没像今天这样难以判断。之所以如此纠结，主要就是两个原因导致的：一是房价已经涨到一个阶段性高位，有可能迎来一定程度调整，现在买房怕成了接盘侠站岗受损失；二是房贷利率成本居高不下，有些地方首套房贷利率都没什么优惠，而且还可能较基准有1成以上的上浮，20-30年下来，要多还少则几万，多则几十万的利息。

此外，我们知道，随着收入不断提高，人们手中也有一些闲钱，多的没有，很多家庭30-50万的存款还是马马虎虎。在投资渠道狭窄的情况下，把钱放在那里，就有可能面临贬值，虽然说房子在过去收益挺不错，但以后还能保值增值吗？更重要的是，我所在的城市房子还能买吗？那么，在这样一个市场状态下，在未来两年内，手中持有30-50万现金该“换成房产还是继续存钱”？ 很多人选错了！ 看完分析再定夺。

先来看看在未来几年，房产和存款会面临的两大问题

第一个问题，存款。主要还是面临货币超发带来的通胀，钱不值钱已成为一种常态。在过去十多年里，手中现金购买力越来越低，以前苹果几毛一斤，现在要大几块、十来块一斤，涨了十多倍。假如你在十年前10万现金存到现在，按照每年3-4%利率算，就算按复利获得利息，那么连本带息也就不过15万，但15万的购买力可能不足过去的一半，即7.5万，这无形中亏掉了2.5万，当然，这还是保守的。

那么，在未来货币还会贬值吗？答案是肯定的，只是速度要放缓了。正如近日黄奇帆在“世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会”上所说，从通货膨胀来看，截止到今年6月份，我国M2已达到190万亿，今后不可能像过去10年翻两番，这两年，国家去杠杆稳金融已做到让M2增长率大体上等于GDP增长率+物价指数。2018年M2增速是8.1%，GDP增速是6.6%。

第二个问题，房产。房产的问题就是房价问题，过去的房价大家都看到了，现在的问题就是未来房价还会继续涨吗？房价问题归根结底是供需问题、货币问题和政策问题。货币问题在第一点已经分析了，货币还会贬值，只是贬值没有过去那么快了。从供需上讲，在过去几年，我们每年住房竣工量保持在10亿平米，大概1000万套住房出头，同期大概有1500-1700万人口流入，加之城市自行改善置换需求，住房总量供需基本上还是平衡的。

问题就在于供需资源存在错配，有的地方供应多了，有的地方供应不足，这就是城市楼市、房价出现分化的重要原因之一。有人一定会问了，这波房价不是大多数城市都在涨吗？未来还会如此吗？前不久社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》报告或能很好的说明这一个问题，“已完成去库存地区将逐步退出或者减少棚改货币化安置，失去了政策托底，加之前期购房需求透支，三四线城市房地产市场销售将进一步回落，要防范市场价格下跌过快” 。其实，这句话也反应了政策问题，随着楼市去库存政策逐步退出，城市楼市将恢复到它本来的面目。

再来看看，手中有30-50万，两年内该 “换成房产还是继续存钱”？根据有关数据显示，截止到今年上半年，全国新建商品房均价已经超过9000元/平米，全国住房均价过万城市已接近80座。买一套90-100平米房子差不多也要100万左右，30-50万差不多就是一套房购房首付款。现在很多城市也有购买和转售的政策限制，所以，除了自住购房，以保值增值为目的购房需要做好常持准备。那么，未来两年，手中有30-50万，该 “换成房产还是继续存钱”？建议这样选：

1.区域中心城市、城市群、大都市圈，建议换成房产。

城市化不可逆，2018年我们的城市人口已经达8.3亿，但这还不够，按照现在主流观点看，到2030年，我们的城市化率差不多应该达到70%，也就是说在2018年基础上，还有10来个点的增长，对应差不多有仅2亿人口需要转移。当然，这些新增城市人不全是农村人口，根据联合国此前预测的数据看，有一半是来自农村，有一半则来自城市区域之间的转移，也就是小城镇人口向区域中心城市、城市群、大都市圈转移，这也是黄奇帆在《世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会》现场报告中提到的未来十几年房地产3个热点地方。

30、50万在上面提到的核心城市买房确实比较困难，但不是没机会。比如说这些城市的郊区，或者城市群或者大都市圈内的中小城市，别看现在人口密度还不够，随着新增农村人口或者小城镇转移的人口不断填充进来，那么城市群或都市圈内城市都会连成一片，特别是在轨道交通，包括地铁在内的城际交通方式串联区域，将还会有不俗的发展机会，区域内的房产自然也会迎来不错的价值提升。所以，在这些区域，建议还是坚定不移的持有房产，而不是存款。

随便说一下最近关于房企破产的事，两三百家房企破产相比10万家总量来说，实属正常，这几年都差不多是这个数，房企集中度提升是行业大势，大家没必要过于解读。从来也没有见过行业垄断后还有降价特效的！

2.在收缩型城市，除自住外，不建议多购房，但也不建议留存款，应把资金投向更有潜力的城市。

根据瞭望智库发布的一组数据显示，在中国660个城市中，已有12%的城市处于收缩状态，未来还会持续，这跟第一点提到的情况吻合。有城市人口流入，自然就有城市人口流出，此消彼长。所以，在未来，这类收缩型城市除非国家再来一次楼市去库存，当然，概率实在太低，否则，房价大概率将面临长期滞涨，所以，在这类城市的房产，不仅跑不赢通胀，还有可能亏本。但是，手中持有现金对任何城市、任何人都一样：贬值。所以，我们应该把有限的资金放到第一点提到的城市，城市越大越好，资金不足可以退而求其次，发达国家城市之间资产增减变迁之路，我们也不例外。