上周，海淀迎来一波推盘的小高峰，位于海淀后山区域的三个新盘项目——山屿湖、翡翠云图、紫郡兰园从取证到开盘只用了短短4天。这三个新盘均位于海淀翠湖科技园附近，彼此相邻，一开盘就是贴身肉搏。

　　海淀区作为北京城六区之一，近两年住宅土地供应较为稀少。2017年至今，海淀区共成交了6宗限竞房土地。除了天恒的四道口项目外，其余5个海淀项目的限价都在5万多元/平方米。业内称，随着几个限房价项目的入市，尤其是部分项目规划了大量90平方米以下中小户型，总价控制在了500万元左右，不仅弥补了海淀长期存在的供给空缺，同时对海淀“刚需”与“刚改”客群而言，也提供了难得的购房机遇。

　　翠湖“三兄弟”同时取证

　　门槛最低的山屿湖最先告罄

　　打响海淀新房入市第一炮的是位于海淀西北翠湖科技园的三个项目，山屿湖、翡翠云图、紫郡兰园在3月15日同时获批预售证，仅仅4天后，山屿湖和紫郡兰园率先开盘。

　　北京青年报记者在探盘中了解到，山屿湖由中铁、碧桂园和国瑞兴业联合体开发，也是海淀后山区域最先出让的地块。开盘当天，山屿湖只推出了1#、2#、3#、4#、5#5栋楼共计192套洋房，全部都是89平方米的三居。项目置业顾问表示，开盘4小时就售罄。根据项目公示的价格表，山屿湖此次开盘价格区间为5.0万-5.5万，其中2号楼单价最便宜，4号楼最贵。最低单套总价在470万元左右。

　　虽然山屿湖首次开盘就告罄，但实际上这只是项目可售房源的一部分。北青报记者了解到，山屿湖实际是由翠湖科技园6009、6010两块地组成，这次取证的只有6009地块上的楼盘，准许销售面积为8.99万平方米。首次开盘只是低总价的洋房，未来还会有89平方米的洋房推出，也会加推225平方米的叠拼别墅。

　　与山屿湖紧邻，同样位于翠湖科技园板块的紫郡兰园也在3月19日选择了开盘，不同于山屿湖只推出了不到200套房源，葛洲坝开发的紫郡兰园从取证时就一鼓作气获得了17栋楼的预售证，共计1398户，并在开盘当天推出了全部17栋楼的房源，包括1110套89平方米的三居、111套130平方米的四居以及120套139平方米的四居。葛洲坝相关负责人告诉北青报记者，开盘当天139平方米的四居全部售罄，130平方米的四居剩下1套，只有89平方米的三居剩余较多，但也主要集中在中间层。另外，紫郡兰园当天销售价格在5.0万-5.4万之间，其中最便宜的是14、15号楼，总价最低500万元左右。

　　与山屿湖和葛洲坝紫郡兰园相比，翠湖科技园的另一个取得预售证的项目万科翡翠云图，因为主打141平方米的三居和300平方米的叠拼，起步价都在850万元/套，客群更加偏向改善置业，所以并没有急于入市“抢收”。

　　通过对比不难发现，这三个同一区位的项目因为限价政策，均价都必须在5.3万元/平方米以内，只能在各自产品上寻求差异化。山屿湖和紫郡兰园的主力户型都选择当下最为流行的89平方米小三居设计，兼顾了一部分大户型洋房或叠拼。万科翡翠云图则主打叠拼别墅，最小的也是146平方米大平层，且套数不多，可选择性较小。

　　整体而言，三个项目的户型和产品没有高下之分，全在于购房者自身的实际需求。

　　对于三个海淀新盘的表现，58安居客房产研究院资深分析师李震指出，虽然位于海淀区，但项目周边配套一般，商业更多依赖2公里外的温泉镇。此外，交通现阶段还不够便利，距离地铁的“最后一公里”问题有待解决，且周围自驾路段也较为拥堵，要等后续道路交通的改善才能缓解。从二手房情况看，翠湖科技园附近已经形成了一、二手房价格倒挂。根据链家显示的数据，附近的二手房价格超过了5.5万元/平方米，项目南侧的保利西山林语价格在6.1万元/平方米。虽然仍有一些配套欠缺，但价格优势也就能解释为何这几个项目的入市销售情况要好于绝大多数的在售限竞房项目。

　　同区位4个限竞房将正面肉搏

　　考验开发商功力

　　海淀翠湖科技园三个项目的集中取证，只是今年海淀楼市供应的开始，从取证到开盘仅用了4天时间，也被认为是“抢收”购房人的表现。因为同样位于海淀后山板块，三个新盘项目往东6公里左右，还有一个区位优势更突出的限竞房项目紫光·西山锦绣府。该项目位于海淀区西北旺镇亮甲店村，是紫光集团在2017年11月以76.2亿元竞得的土地。周边的区域配套较为成熟，临近已开通的地铁西北旺站，相比翠湖的三个限竞房项目，距离网易、百度、腾讯等大公司集中的中关村软件园更近。

　　西山锦绣府均价限制为58622元/平方米，相比翠湖的三个限竞房，均价贵了5000元/平方米。项目目前没有开放样板间，释放的信息也不多，但北青报记者了解到，西山锦绣府定位为纯洋房社区，楼栋层数在5-12层不等。最多的仍是90平方米的三居，大概有超过1000套，此外也有少量的一居和两居，面对改善型购房者的则有一部分四居室户型。

　　如此一来，这4个海淀后山的限竞房项目，体量都着实不小。根据规划数据，山屿湖有两块地，体量相加再减去自持部分，可售套数超过千套；紫郡兰园这次取证了全部17栋楼，共计1398户；紫光西山锦绣府按照土地出让规划，住宅类用地规划建筑面积为14.3万平方米，按照90平方米以下户型占70%计算，可售套数可能达到1500套左右。再加上万科翡翠云图，这4个楼盘也能供应超过4000套房源，并且这些房源大多是90平方米以内的中小户型，面向同一批购房人。

　　同样位于海淀区后山，同样的售价被限制，且均价都在5.3万元/平方米-5.8万元/平方米之间，除了万科翡翠云图偏向别墅户型外，其余项目的产品都是以小户型洋房为主。这几个项目之间的竞争可谓近身肉搏，各家开发商为了销售都得拿出看家本领。

　　最早拿地的山屿湖曾经将售楼处设在了西山壹号院的底商处，以最直接的方式网罗海淀北的地缘购房人。同时，碧桂园将山屿湖设定为超过七成的体量为9层以下的洋房，以90平房米以下精装修三居为主，首套首付200万元以内。在户型设计上，碧桂园山屿湖采用了主卧室和客厅朝南、两个次卧室朝北的设计。此外，项目采用了限竞房常用的高低配的方式，做出了一些叠墅产品，后期加推中将会出现。

　　万科翡翠云图则是把万科翡翠系的品质背书作为最大的卖点。除了叠拼外，146平方米的四居室则是双卧室朝南，一卧室朝西，主卧与客厅朝北。也采用高低配的方式，做出了不少200-300平方米左右的叠拼别墅。对于高端改善需求的购房者来说，是不错的选择。

　　葛洲坝紫郡兰园将全洋房社区作为自己的最大卖点。不像其他项目的高低配，紫郡兰园全部为7到10层的小高层，都是一梯两户的板楼。主打89平方米的小三居，户型结构也与山屿湖雷同，唯独在北向小卧室的设计上，紫郡兰园最小的北向卧室面积较小，不足7平方米，而山屿湖两个次卧的实际面积都超过了8平方米。但在厨房和卫生间方面，紫郡兰园的面积则略高于山屿湖。

　　值得一提的是，不只是限竞房，后山区域临近紫光·西山锦绣府还将有一个共有产权房项目，这个由中铁置业+建工开发的共有产权房，拿地时总价53.55亿元，楼面价28709元/平方米，同样也将主打小户型产品。

　　这就意味着，整个海淀区后山板块，面向“刚需”和“刚性改善”的新房供应十分充足，购房人有挑选的空间，开发商则面临空前的竞争压力。

　　覆盖全市购房人 多项配套尚待完善

　　对于海淀后山板块的发展，合硕机构首席分析师郭毅表示，海淀北部区域以前出让的多是产业用地，新盘供应有限，累积了一部分地缘客户，但这仅仅是海淀购房需求的一小部分，未来，海淀北部将与整个京北片区的项目正面竞争，而能覆盖的客群范围也很大，伴随着地铁交通，北至昌平、南至大兴，都存在潜在的购房需求。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，限竞房时代，北京楼盘主要是看地铁等交通配套，临近地铁的楼盘，很多购房人都在买，尤其是价格合适的刚需盘。

　　以海淀北部的这4个限竞房项目为例，均价被限在5.3万元/平方米-5.8万元/平方米之间，这个价格与大兴瀛海的限竞房差不多，以海淀城六区的位置和临近中关村科技园的优势，对于部分购房人还是有一定吸引力。

　　不过，海淀北部区域对于很多购房人还是个陌生的区域。尤其是翠湖板块目前没有地铁通行，道路堵车点较多，出行并不方便。一位购房人告诉北青报记者，他第一次去翠湖科技园，感受就一个字“荒”。

　　目前海淀北部区域，尤其是翠湖板块的交通路网还不发达，南侧主要是黑龙潭路为主干道，上五环得绕。根据翠湖板块项目销售人员的说法，东侧有西山隧道，目前在建设中，预计2022年通车，直接上北五环了。项目距离最近的地铁站——16号线屯佃站约为三公里，坐地铁也不太方便。另外在商业配套上，目前几个在售项目只具备基本的生活配套，大型商业，主要在几公里外的西北旺地区。不过，毕竟有海淀的整体规划背书，未来配套的陆续改善也在计划之中，整个海淀北部的楼市价值也将值得期待。